Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, trong năm 2024, phân khúc kho xưởng xây sẵn (RBF) tại cả hai miền Bắc và Nam tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với diện tích hấp thụ cao nhất trong ba năm qua. Điều này phản ánh nhu cầu thuê kho xưởng ngày càng tăng, đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài và các ngành công nghiệp như thương mại điện tử và logistics. Dự báo giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ 0-4% mỗi năm trong 3 năm tới, do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.
Chúng tôi xin cập nhật một số điểm tin đầu tư nổi bật tại các khu vực quan trọng trong cả nước, đồng thời mong muốn có cơ hội hợp tác cùng Quý khách hàng, Quý đối tác để tận dụng những cơ hội này.
Nguồn cung kho xưởng xây sẵn tăng , tỷ lệ lấp đầy cao, nhu cầu thuê liên tục tăng
Năm 2024, thị trường kho xưởng xây sẵn tại Việt Nam chứng kiến sự gia tăng vượt bậc về nguồn cung. Cụ thể, diện tích kho xưởng xây sẵn tăng 31% so với năm trước, đạt 15,1 triệu m2. Đây là tín hiệu tích cực, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp và nhu cầu ngày càng cao từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Mặc dù nguồn cung đang gia tăng, nhưng tỷ lệ lấp đầy của các kho xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao. Cụ thể, tại miền Bắc, tỷ lệ này đạt 88%, trong khi tại miền Nam, con số này là 89% (theo: Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của hãng dịch vụ bất động sản Savills mới công bố).
Điều này chứng tỏ nhu cầu thuê kho xưởng vẫn rất mạnh mẽ, đặc biệt là trong các ngành công nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử.
CBRE đánh giá trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.
Giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ 0-4% mỗi năm trong 3 năm tới, do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.
Dự báo nguồn cung mới và giá thuê kho xưởng xây sẵn trong giai đoạn 2025 - 2027. (Nguồn: CBRE)
Các khu vực thu hút nhu cầu thuê kho xưởng
CBRE cũng cho biết, dựa trên các yêu cầu hỏi thuê được gửi tới hãng này, đa số giao dịch cho thuê kho xưởng công nghiệp đến từ các đơn vị lớn với danh mục đầu tư trải khắp các tỉnh thành.
Miền Nam: Nhu cầu thuê ở khu vực miền Nam chủ yếu đến từ các nhà sản xuất trong ngành nội thất, đồ gia dụng, thiết bị điện tử, thương mại điện tử. Về khách thuê, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm tới 25% các yêu cầu hỏi thuê, so với mức chỉ 10% của năm 2023.
- Tính đến cuối năm 2024, nguồn cung kho vận miền Nam ghi nhận quy mô 2 triệu m2, thị phần lớn nhất vẫn thuộc về các chủ đầu tư BW Industrial và Mapletree, lần lượt chiếm 30% và 20% tổng nguồn cung hiện hữu.
- Trong đó, Bình Dương dẫn đầu với tổng diện tích kho vận hơn 661.500 m2; Đồng Nai và Long An đứng thứ hai và ba, chiếm thị phần tương đương nhau, xấp xỉ 26% và 25% tổng nguồn cung. TP.HCM đứng thứ 4, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu mặc dù đã có sự hiện diện của các cơ sở kho vận nhưng vẫn còn manh mún và chưa được chú trọng phát triển.
- Công ty Cổ phần Long Hậu (mã cổ phiếu LHG) vừa qua đã triển khai xây dựng Giai đoạn 2 của Tổ hợp Nhà xưởng Cao tầng Đa năng với quy mô lên tới 30.000 m2 trong bối cảnh Giai đoạn 1 đã đạt tỷ lệ lấp đầy gần 100%. Đây cũng là tổ hợp nhà xưởng cao 9 tầng đầu tiên tại tỉnh Long An.
nguồn cung kho vận miền Nam ghi nhận quy mô 2 triệu m2
Miền Bắc: Tại miền Bắc, các khu vực như Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh, nhu cầu thuê được dẫn dắt bởi các lĩnh vực logistics, điện tử và sản xuất vật liệu với khách hàng chủ yếu đến từ Trung Quốc và doanh nghiệp Việt Nam. Đáng chú ý, khối khách hàng Âu - Mỹ cũng đang tích cực tìm kiếm mặt bằng kho xưởng, đất công nghiệp trở lại, theo CBRE.
- Thị trường kho vận miền Bắc sẽ mở rộng nhanh chóng tại các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên trong năm nay. Ngoài dự án của các chủ đầu tư lớn hiện nay như BW Industrial, LOGOS, SLP, KCN Vietnam…, thị trường kỳ vọng chào đón những tên mới như Tập đoàn Mitsubishi Estate (Nhật Bản) với dự án Logicross Hải Phòng hay Daiwa House - WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang.
- Miền Bắc chào đón nguồn cung mới từ dự án SLP Park Thuận Thành II, cung cấp hơn 38.000 m2 - diện tích nhà kho chất lượng cao tại tỉnh Bắc Ninh. Đây là một trong những dự án kho xưởng lớn nhất được hoàn thiện trong năm 2024 tại thị trường miền Bắc.
- Trong khi đó, Tập đoàn GELEX (mã cổ phiếu GEX) đã phát triển dự án Industrial Centre YP2C với quy mô 34.500 m2 nhà xưởng xây sẵn và kho vận chất lượng cao. Đặc biệt, nhà kho xây sẵn tích hợp có thiết kế linh hoạt nhằm sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu riêng biệt của từng khách hàng.
- Tuy vậy, việc nguồn cung mới dồi dào trong bối cảnh nhu cầu chưa có dấu hiệu bứt phá sẽ khiến cạnh tranh tăng cao, dẫn đến thách thức trong hoạt động cho thuê và sự tăng trưởng giá.
SLP Park Bắc Ninh
Mạ Kẽm Nhúng Nóng vs Sơn Tĩnh Điện – Giải Pháp Nào Phù Hợp Cho Kho Hàng Của Bạn?
Khi tư vấn cho các công trình của khách hàng, một trong các câu hỏi mà Cơ Khí Việt Long An thường xuyên nhận được từ phía khách hàng là “ Nên chọn mạ kẽm nhúng nóng hay sơn tĩnh điện cho hệ thống kệ kho của mình?”
Thực tế, không chỉ có hai phương án mạ kẽm nhúng nóng hay sơn tĩnh điện, thực tế có nhiều phương pháp khác nhau như: mạ kẽm (điện phân, mạ lạnh), thép kẽm, mạ kẽm nhúng nóng và sơn tĩnh điện... Mỗi phương pháp đều có những đặc điểm ưu khuyết khác nhau:
Tù theo từng ngành nghề khác nhau, khách hàng có thể tham khảo để lựa chọn phương án phù hợp cho từng loại nhà kho theo ngành nghề như :
1. Dùng Mạ Kẽm (Điện Phân, Mạ Lạnh) phù hợp với kho khô ráo, ít ăn mòn như ngành may mặc, linh kiện điện tử, hàng tiêu dùng nhanh FMCG, kho phụ tùng ô tô xe máy
✔ Cần giải pháp giá rẻ, chống gỉ nhẹ.
✔ Sử dụng trong nhà, môi trường ít ẩm.
✔ Yêu cầu bề mặt sáng bóng.
2. Dùng Thép Kẽm đối với kho cơ khí, kho thép, kho vật liệu xây dựng, kho gia công kim loại :
✔ Cần vật liệu bền hơn nhưng không cần lớp phủ bảo vệ bên ngoài.
✔ Dùng cho kết cấu công nghiệp, không yêu cầu tính thẩm mỹ cao.
3. Dùng Mạ Kẽm Nhúng Nóng phù hợp môi trường khắc nghiệt như kho thủy hải sản, kho đông lạnh, kho thực phẩm, kho lạnh, kho hóa chất, kho sơn, kho dược phẩm, kho logistics ngoài trời, kho chứa thiết bị viễn thông, kho nông sản , kho phân bón ...
✔ Cần chống ăn mòn tối đa, chịu được thời tiết khắc nghiệt.
✔ Công trình ngoài trời, kho lạnh, môi trường hóa chất, gần biển.
✔ Cần tuổi thọ cao, ít bảo trì.
4. Dùng Sơn Tĩnh Điện rất đa dạng, phù hợp với nhiều loại nhà kho như kho dược phẩm, kho mỹ phẩm, kho siêu thị bán lẻ, kho nội thất, kho gia dụng, kho sản xuất thực phẩm khô
✔ Cần bề mặt mịn, đẹp, màu sắc theo yêu cầu.
✔ Sử dụng trong nhà, tránh môi trường ẩm, hóa chất mạnh.
✔ Cần tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo chống gỉ tốt.
Tùy vào từng nhu cầu của khách hàng, Cơ Khí Việt Long An sẽ tư vấn để khách hàng có thể lựa chọn một phương án phù hợp cho nhà kho của mình, đáp ứng tiêu chí tối ưu chi phí cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cho hệ thống kệ kho được lắp đặt.
- Giá rẻ, chống gỉ nhẹ → Mạ kẽm (điện phân, mạ lạnh).
- Bền hơn thép thường, không cần lớp phủ ngoài → Thép kẽm.
- Chịu ăn mòn cực tốt, dùng ngoài trời → Mạ kẽm nhúng nóng.
- Thẩm mỹ cao, màu sắc đa dạng, dùng trong nhà → Sơn tĩnh điện.
CẬP NHẬT CÔNG TRÌNH
Công Ty TNHH Cơ Khí Việt Long An thực hiện dự án Kệ kho cho ngành logistics tại Vũng Tàu. Kệ kho hàng ngành Logistic đang là xu hướng lựa chọn của nhiều doanh nghiệp trong ngành, việc đầu tư hệ thống kệ chứa hàng mang lại giải pháp lưu trữ hiện đại, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh và khả năng vận hành chuyên nghiệp, mang lại hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp.